星河湾拟接盘广州最大村改项目 实控人两栋楼抵押作价96亿元

10月10日，广州番禺区沙溪村村委会对外发布了《旧村改造合作共建承诺书》，详细披露了星河湾集团向村民作出的核心承诺，这标志着沙溪村旧改项目的村民表决工作正式启动。

沙溪村作为广州规模最大的旧改项目之一，坐落于番禺区洛浦街道，北面毗邻珠江后航道，与万博商务区相邻。该项目改造总用地面积约为169.47公顷，总投资额高达约398亿元，村内还涵盖沙溪五金塑料城等大型专业市场。

该项目的原中标合作方是升龙集团与方圆地产的联合体，双方分别持有60%和40%的股份。2020年，项目实施方案获得批准，计容总建筑面积为365.3万平方米，改造成本约为248亿元，其中复建安置资金为198亿元，工期设定为6年。

两家房企均遭遇了流动性危机：方圆地产于2023年发生3.4亿美元境外债实质性违约，至今未出台重组方案；升龙集团在广州的多个旧改项目中出现了欠租和拖欠工程款的问题，其广州区域平台广州升龙房地产置业于6月被广州中院裁定预重整。

受此影响，沙溪村项目长期处于停滞状态，集体物业欠租达6164.77万元，村民表决率仅约65%，与旧改生效所需的80%表决线差距显著。

4月15日，沙溪村正式宣布，星河湾集团计划入股项目公司广州升龙方圆置业有限公司，持股90%，全面负责资金、建设和品牌输出；升龙和方圆合计保留10%股权，不再主导开发。

星河湾的方案要点包括：优先建设复建住宅和集体物业，计划在6年内完成所有复建房的竣工交付；在复建房全部交付前，融资地块的销售回款扣除必要开发成本后，剩余资金全部用于复建安置；实施上采取分片滚动改造，首期改造范围不超过全村10%。同时，历史欠租6164.77万元将先存入公证处监管账户，待表决通过后向村集体兑付。

融资方面，实控人黄文仔以个人持有的两栋楼作价96亿元抵押，广州农商行出具了《授信意向书》，对项目提供不超过50亿元的授信。星河湾自身没有违约记录，也没有美元债或商票逾期情况。黄文仔表示，绝不烂尾，若该项目失败则不再涉足旧改。

在九游平台，该方案需经村民大会表决通过，再报番禺区、广州市两级城市更新主管部门审批，方具实施效力。若表决不通过，星河湾的入局方案将作废，项目将按旧改规则走向终止。

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